SCI immobilier : Le couteau suisse de la gestion du patrimoine

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La création d’une SCI immobilier est une merveilleuse option si vous avez pour projet l’achat de biens immobiliers. Effectivement, elle a pour effet de faciliter la gestion du patrimoine en anticipant sa transmission. Elle permet la transmission tout en gardant la main sur son patrimoine immobilier et en optimisant sa fiscalité. Découvrez les charmes des sociétés civiles immobilières et concrétisez votre projet de constitution d’entreprise !

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?

Qu’importe le type de Sociétés Civiles Immobilières, les SCI sont toutes soumises au régime juridique fixé par les articles 1832 et suivant le Code civil. Elles figurent parmi les sociétés civiles de patrimoine. Une SCI permet donc aux associés qui la compose d’investir dans l’immobilier. De ce fait, une SCI est une personne morale qui dispose d’une existence juridique propre. Elle est composée au minimum de 2 personnes physiques ou morales, la loi n’impose pas de maximum. Cependant un nombre trop conséquent d’associés est peu pertinent. Les associés doivent désigner un gérant et celui-ci a pour mission de s’occuper de la gestion courante de la société. De surcroît, il est possible d’aménager les pouvoirs du gérant ainsi que ses modalités de contrôle dans les statuts.

Il est à souligner que la propriété est détenue par la société et non par les associés à titre individuel. De ce fait, les bénéfices engendrés par le/les biens détenus par la société, sont répartis entre les associés en fonction des parts sociales détenues par chacun. En outre, les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales au prorata de sa participation au capital social.

Lors de la création d’une SCI, les associés sont tenus de faire la déclaration dans les statuts, de la raison sociale de la SCI. Dès l’immatriculation de la société, la raison sociale devient le nom principal de la société officiellement. En savoir plus sur la raison sociale d’une entreprise.

Il est intéressant de souligner le fait que la loi n’institue aucun minimum légal dans la détermination du capital social de la SCI. Il peut donc être librement fixé par les associés lors de la constitution de la société. Il est également possible de constituer une SCI à capital variable. Ceci permet de faciliter les entrées et les sorties d’associés, mais aussi les investissements externes. De ce fait, les statuts indiquent le montant du capital souscrit. Ainsi qu’une fourchette de montant comportant un seuil et un plafond entre lesquels le capital social de la SCI peut varier librement. Cela permet donc de s’affranchir des formalités qui découlent des opérations d’augmentation et de réduction du capital. Cette option est donc à envisager lors de la constitution d’une SCI ou même en cours de vie sociale si les objectifs de la société ont évolués.

Cette participation peut prendre plusieurs formes :  

  • Apport en numéraire : apport de sommes d’argent.
  • Apport en nature : apport de biens meubles ou immobiliers. Il y en a 3 types :
    1. Apports purs et simples : apport d’un bien contre des parts sociales.
    2. Apports à titre onéreux : vente du bien à la société contre une somme d’argent.
    3. Apport mixtes : apport d’un bien contre une somme d’argent et des parts sociales.

Il existe divers types de SCI immobilier :

  • SCI de gestion ou de location :  permet à des associés qui n’appartiennent pas forcément à la même famille d’acquérir, de gérer et de mettre en location un bien immobilier en commun avec pour but de générer des revenus locatifs afin d’accroître son chiffre d’affaire annuel.
  • SCI familiale : permet aux membres d’une même famille de gérer en commun le patrimoine immobilier détenu avec pour objectif premier d’anticiper la succession du patrimoine immobilier.
  • SCI d’attribution : permet à des copropriétaires de construire ou d’acquérir des biens immobiliers avec pour volonté de les fractionner lorsque le projet est réalisé. Dans ce cas la société est dissoute et chaque copropriétaire peut gérer librement la part du bien qui lui est attribué.
  • SCI de jouissance à temps partagé : permet aux associés de profiter d’un bien immobilier à usage d’habitation détenue par la société pendant une période et une durée déterminée. Néanmoins, les associés n’ont aucun droit de propriété.
  • SCI construction-vente : permet aux associés de construire ou d’acquérir un bien immobilier afin de procéder immédiatement à sa revente à des tiers. Il est cependant à noter que la société doit se soumettre au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) et que cela entraîne une requalification de l’objet social.

Qui peut devenir associé d’une Société Civile Immobilière ?

Tout adulte ou mineur peut détenir des parts sociales dans une SCI. Les personnes qui ne le peuvent sont limitées aux fonctionnaires et aux personnes touchées d’incapacité à la suite d’un jugement.

  • De ce fait, il apparaît qu’un mineur peut être associé. Cependant, s’il s’agit d’un mineur non émancipé les parts sociales doivent être souscrites en son nom et pour son compte par son représentant légal (parent ou tuteur). Néanmoins, pour la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI il faudra impérativement avoir l’autorisation du juge des tutelles. Ceci, avant la délibération de l’assemblée générale autorisant cette vente sous peine de nullité de la vente.
  • Concernant les majeurs incapables, ils peuvent être associés d’une SCI. En revanche, les formalités varient en fonction du régime du majeur incapable :
    1. Dans le cas des majeurs sous tutelle, il faut que les apports soient effectués en leur nom par leur tuteur.
    2. Pour les majeurs sous curatelle, il est nécessaire d’avoir une décision de justice qui en donne l’autorisation. Dans un autre cas alors il faudrait que le curateur souscrit en leur nom et pour leur compte.
    3. S’il s’agit d’un majeur placé sous sauvegarde de justice, il n’y a pas de formalité particulière. Ceci puisque les majeurs placés sous sauvegarde de justice conservent leur capacité juridique.
  • Les étrangers peuvent donc également être associés d’une SCI française et cela qu’ils aient ou non une résidence en France. Cependant, ils ne peuvent exercer de fonction de direction au sein de la SCI.

Quels sont les avantages à créer une société Civile Immobilière ?

La SCI est la structure adaptée puisqu’elle simplifie grandement la réalisation d’opérations à plusieurs sur divers plans tels que :

  • L’achat / la vente : pour valider une acquisition immobilière, il est indispensable d’avoir recours à un notaire. En effet, c’est lui qui va rédiger l’acte de vente. Celui-ci aura une valeur juridique que ce soit pour le vendeur et pour l’acquéreur. Cependant, le revenu du notaire pour l’achat d’une maison peut représenter jusqu’à 10% du prix d’achat. En revanche, lors d’achat immobilier en SCI les frais de notaire sont réduits autour de 3%.
  • L’imposition : les biens immobiliers sont soumis aux impôts, cependant vous avez le droit de choisir votre option fiscale :  
    1. Le régime des sociétés de personnes : imposition directe au nom des associés.
    2. Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) : intervient uniquement au niveau de la société. De ce fait les associés peuvent se distribuer des dividendes ou capitaliser les bénéfices. De plus, l’immeuble fera l’objet d’un amortissement qui sera alors déductible du résultat imposable.
  • La gestion : effectivement la création de la SCI nécessite certaines formalités desquelles découlent plusieurs bénéfices :
    1. Les statuts constitutifs permettent d’éviter des blocages dans la gestion du bien. Ceci car toutes les décisions relevant de la compétence des associés sont prises en accord avec les statuts.
    2. La nomination d’un/des gérant(s) est un impératif qui donne droit aux gérants de convoquer les associés pour les assemblées générales, de fixer l’ordre du jour et plus généralement d’accomplir les actes de gestion dans l’intérêt de la société.
  • La transmission : que celle-ci s’inscrit dans le cadre de la famille ou dans un cadre plus général, la transmission octroie des droits considérables :
    1. La cession de parts sociales permet à un associé de sortir facilement de la SCI. Bien qu’il faut généralement que la cession soit autorisée par tous les associés, les statuts peuvent prévoir des aménagements. De plus, cette cession peut entraîner d’autres bénéfices. Elle permet la transmission d’un patrimoine immobilier mais, pour un montant moins élevé.
    2. En cas de décès, la SCI permet d’éviter l’indivision entre les enfants. De ce fait, un enfant ne pourra exiger de récupérer sa part sans d’abord procéder à la vente de ses titres. Ceci, conformément à ce qui est prévu dans les statuts.
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2 réponses à “SCI immobilier : Le couteau suisse de la gestion du patrimoine”

  1. Avatar Amoignon dit :

    Bonjour
    J’ai en projet l’achat d’un bien dans lequel il y aura 3 appartements. Y serait logé moi même, un appartement pour une de mes sœurs handicapée et le troisième pour mes parents dont mon père est aussi handicapé. Je voudrais savoir si nous aurons droit aux APL en achetant ce bien en SCI. Merci pour votre réponse.

    • Jurideal Jurideal dit :

      Bonjour, merci pour votre question.
      Dans la majorité des cas, l’associé d’une SCI qui occupe un bien appartenant à sa société n’a pas droit à l’APL. Toutefois, les exceptions sont admises en fonction : des parts que vous détenez dans la SCI, des ressources dont vous disposez, la valeur de votre patrimoine immobilier. Les locataires ayant un lien de parenté ou de filiation avec le bailleur ne peuvent pas prétendre aux APL depuis 2014, cela inclus les personnes qui louent un logement appartenant à une SCI dont les associés sont les membres de leurs famille.
      Toutefois, il est toujours conseillé de consulter au préalable la Caisse d’allocations familiales (CAF) avant de prendre une quelconque décision.
      En espérant avoir pu vous aider, belle journée !

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